Sur la performance énergétique, les sites industriels et les entrepôts en location sont souvent pris en étau : d’un côté, des factures qui s’envolent et une pression réglementaire qui monte ; de l’autre, des baux rigides, des investissements à amortir sur 10 ou 15 ans et un propriétaire qui ne voit pas toujours où est son intérêt.
Résultat : beaucoup d’industriels restent bloqués dans une sorte de « no man’s land » énergétique. Ils savent qu’il faut agir, mais ne savent pas comment partager les efforts et les gains avec le bailleur.
C’est précisément ce blocage que je vous propose d’attaquer ici, avec une approche très terre à terre : que change vraiment la performance énergétique quand on est locataire ou bailleur d’un site industriel ou d’un entrepôt, et comment s’organiser pour ne pas perdre ni temps, ni argent.
Un contexte réglementaire qui ne va plus vous laisser tranquille
Si vous exploitez un site industriel ou un entrepôt de taille significative, vous êtes déjà dans le viseur de plusieurs textes :
- Décret tertiaire (France) : obligation de réduire les consommations d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050 (par rapport à 2010 ou une année de référence). S’applique à de nombreux bâtiments industriels comportant des surfaces tertiaires (bureaux, locaux sociaux, etc.).
- Diagnostics de performance énergétique (DPE) et classements associés : qui conditionnent déjà la valeur de nombreux actifs immobiliers et qui finiront, tôt ou tard, par peser sur les bâtiments industriels et logistiques, même s’ils ne sont pas tous directement concernés aujourd’hui.
- Pression des donneurs d’ordre : appels d’offres logistiques ou sous-traitance industrielle avec exigence de réduction d’empreinte carbone, de reporting énergétique, de certification (ISO 50001, ISO 14001…).
Tout cela repose sur un principe simple : les bâtiments mal isolés, mal conçus ou mal pilotés vont perdre en attractivité, en valeur et en compétitivité.
Pour un propriétaire, ça veut dire risque de vacance, décote du patrimoine et coûts de remise aux normes. Pour un locataire, ça veut dire factures élevées, image dégradée, difficultés à répondre aux appels d’offres sensibles au carbone… et parfois, impossibilité pure et simple d’exploiter certains marchés.
Autrement dit : la performance énergétique devient un critère industriel et commercial, pas seulement un « bonus RSE ».
Locataire industriel : vos trois grands leviers (et vos trois grands pièges)
Quand on est locataire d’un site industriel ou d’un entrepôt, on a en gros trois niveaux d’action :
- Niveau 1 : l’exploitation – pilotage des équipements, réglages, horaires, consignes de température, extinction des zones inoccupées, etc.
- Niveau 2 : les équipements process et utilités – compresseurs, fours, groupes froids, éclairage, pompes, ventilation, etc.
- Niveau 3 : le « shell & core » du bâtiment – enveloppe, toiture, isolation, menuiseries, structure, etc. qui relèvent majoritairement du bailleur.
Les deux premiers niveaux sont souvent à la main de l’industriel. Le troisième est largement du ressort du propriétaire… et c’est là que les tensions apparaissent.
Les pièges les plus fréquents que j’ai vus en usine ou en entrepôt :
- Investir massivement sur des équipements performants dans un bâtiment « passoire » : on installe une nouvelle centrale de traitement d’air très efficace, mais dans un entrepôt non isolé avec portes béantes 30 % du temps. Le ROI prévu à 5 ans finit à 9 ou 10 ans.
- Sous-estimer la durée d’occupation : par peur de s’engager, certains industrielles refusent des travaux avec retour sur 6–7 ans alors que, dans les faits, ils restent 15 ans sur le même site.
- Ne pas sécuriser contractuellement les efforts : on investit dans des améliorations énergétiques (par exemple, LED, pilotage, GTB légère) sans adapter le bail. Au renouvellement, tout le bénéfice se retrouve dans la poche du bailleur via un loyer revalorisé, sans contrepartie.
Ce dernier point est un classique : qui finance, qui encaisse ? Tant que cette question n’est pas clarifiée noir sur blanc dans le bail, on navigue à vue et tout le monde limite ses efforts.
Bailleur : la performance énergétique comme outil de valorisation
Du côté des propriétaires, l’équation est un peu différente. Leur objectif principal : valoriser leur actif et sécuriser un taux d’occupation stable.
Un site industriel ou logistique performant énergétiquement, c’est :
- Une vacance locative plus faible (site attractif pour les industriels modernes, notamment dans l’automobile, la pharma, l’agro…).
- Un argument de négociation pour des loyers légèrement plus élevés, justifiés par des charges plus faibles et une meilleure image ESG.
- Un risque plus faible de se retrouver avec un bâtiment « obsolète réglementairement » à moyen terme.
Mais les bailleurs se heurtent eux aussi à plusieurs freins :
- Difficulté à prouver le retour sur investissement d’une isolation, d’un changement de toiture, d’un remplacement massif de menuiseries, surtout sans données factuelles sur les consommations.
- Crainte d’investir dans un bâtiment qui pourrait changer d’occupant dans quelques années, avec un profil énergétique différent (process plus chaud, plus froid, plus d’horaires de nuit, etc.).
- Manque de dialogue technique avec les locataires : beaucoup de discussions restent bloquées au niveau financier, sans analyse conjointe des gisements d’économie.
Pourtant, un bailleur qui anticipe et structure sa démarche énergétique peut s’y retrouver largement. La clé, encore une fois, c’est de traiter le sujet comme un projet d’investissement partagé, pas comme une faveur faite au locataire.
Location industrielle et partage des gains : sortir du blocage CAPEX / OPEX
Le nœud du problème est bien connu : le bailleur porte une grande partie du CAPEX (isolation, enveloppe, toiture, installations communes), mais le locataire supporte la quasi-totalité des OPEX (factures d’énergie, maintenance d’exploitation, pertes de productivité liées à un bâtiment inconfortable).
Si on laisse faire, chacun optimise « son bout de chaîne » et l’optimum global n’est jamais atteint.
Trois modèles pratiques pour sortir de cette impasse :
- Le bail « vert » renforcé : annexes techniques au bail qui précisent
- les objectifs de performance (kWh/m², puissances souscrites, températures de consigne…)
- la répartition précise des responsabilités sur les travaux (qui fait quoi, sur quel périmètre).
- les modalités de suivi (revues annuelles, reporting commun, partage de données de comptage).
- Le cofinancement avec partage d’économies : le bailleur finance les travaux structurels, le locataire participe aux investissements côté équipements et pilotage ; les économies d’énergie sont mesurées et un mécanisme prévoit qu’une partie des gains (par exemple 30–50 %) soient reversés via une légère revalorisation de loyer ou une contribution annuelle pendant X années.
- Le tiers-financement / CPE (Contrat de Performance Énergétique) : un prestataire externe finance, réalise et garantit un niveau de performance. Il se rembourse sur une partie des économies générées. Ce modèle est plus lourd à mettre en place, mais il peut débloquer des projets ambitieux sur des parcs importants.
Dans tous les cas, il faut ancrer quelques principes de base :
- Pas de gains sans mesure : sans comptage sérieux, les discussions resteront théoriques et conflictuelles.
- La durée du bail doit être cohérente avec le ROI des travaux : un bail ferme de 9 ans peut parfaitement supporter un projet avec retour sur 6–7 ans, surtout si les clauses de sortie sont encadrées.
- Le locataire doit être associé au dimensionnement : inutile d’isoler lourdement un entrepôt si les portes restent ouvertes en permanence pour des flux logistiques mal organisés.
Un plan d’attaque concret pour un site en location
Si vous êtes aujourd’hui locataire d’un site industriel ou d’un entrepôt et que vous sentez que le sujet énergétique est « sous-exploité », voici une méthode simple, en cinq étapes.
1. Commencer par un état des lieux factuel
- Récupérer 24 à 36 mois de factures d’énergie (électricité, gaz, éventuellement autres fluides).
- Mettre en face les volumes produits, les heures travaillées, les surfaces utilisées (entrepôt, bureaux, ateliers).
- Calculer quelques indicateurs de base : kWh/m², kWh par tonne produite ou par palette expédiée, coût énergétique par unité produite.
Objectif : arriver chez le bailleur avec des chiffres simples, montrant la tendance des consommations et leur poids dans vos coûts.
2. Identifier ce qui relève du bâti et ce qui relève de l’exploitation
- Bâti / bailleur typique : isolation toiture, façades, menuiseries, étanchéité à l’air, équipements communs (chaufferie centrale, sous-station, éclairage des parties communes…).
- Exploitation / locataire typique : réglage des températures, consignes, horaires de chauffage, éclairage intérieur, gestion des portes, organisation des flux, équipements process, air comprimé, froid industriel.
Dans beaucoup de diagnostics que j’ai réalisés, on retrouve un ordre de grandeur suivant : 30 à 50 % des gains accessibles à court terme relèvent de l’exploitation (donc pilotables par le locataire), et 50 à 70 % des gains à moyen/long terme dépendent de décisions sur le bâti.
3. Chiffrer quelques scénarios simples
Inutile de sortir d’emblée une étude de 100 pages. Trois à cinq scénarios bien calibrés suffisent pour démarrer la discussion avec le bailleur :
- Scénario A : optimisations d’exploitation seule (sans travaux structurants).
- Scénario B : travaux sur l’enveloppe légers à moyens (isolation toiture, remplacement partiel de menuiseries) + optimisations d’exploitation.
- Scénario C : rénovation plus lourde du bâti (enveloppe + équipements CVC) + plan d’exploitation optimisé.
Pour chaque scénario : investissement estimé, gain annuel en kWh et en euros, temps de retour simple. Ce n’est jamais parfait, mais c’est suffisant pour objectiver les échanges.
4. Ouvrir la discussion contractuelle
Arrivé là, il faut avoir le courage de mettre le sujet sur la table du bail :
- Modifier ou compléter les clauses existantes (annexe énergétique, engagements réciproques, répartition des travaux).
- Poser les bases d’un partage d’économies, même simple (par exemple, revalorisation de loyer limitée en cas de travaux menés par le bailleur, indexée partiellement sur les économies réalisées).
- Encadrer les durées d’engagement et les conditions de sortie anticipée, pour sécuriser le ROI des deux parties.
Sans cela, vous retomberez dans le classique « chacun voit midi à sa porte », et aucun projet structurant n’aboutira.
5. Installer un pilotage énergétique minimaliste mais robuste
Une fois un premier plan engagé, il faut suivre. Pas besoin d’une usine à gaz :
- Un comptage principal par énergie (un sous-compteur atelier, un entrepôt, un bureaux, si possible).
- Quelques indicateurs partagés dans un tableau de bord simple (kWh/m²/mois, kWh/tonne produite, etc.).
- Une revue annuelle locataire–bailleur, avec mise à jour des indicateurs, des économies réalisées et des pistes d’amélioration.
C’est souvent à cette étape qu’on découvre des dérives ou des anomalies (fuite d’air comprimé géante, chauffage qui tourne le week-end, etc.) dont la correction est rentable en quelques mois.
Erreurs fréquentes à éviter pour les trois acteurs
Voici, en synthèse, les dérives que je retrouve le plus souvent sur le terrain.
Côté locataire industriel :
- Se focaliser uniquement sur le prix du kWh, en négligeant le volume consommé et les pertes.
- Sous-utiliser les outils d’analyse déjà disponibles (données de GTC/GTB, historiques de factures, courbes de charge fournisseurs).
- Lancer des projets techniques (remplacement d’éclairage, variateurs de vitesse, etc.) sans sécuriser les impacts dans le bail.
Côté bailleur :
- Investir dans des « coups » esthétiques (façades, hall d’accueil) plutôt que dans des leviers énergétiques structurants.
- Reporter en permanence les décisions au prétexte d’incertitudes sur l’occupation future, tout en acceptant des vacances locatives répétées.
- Communiquer sur la « performance énergétique » des bâtiments sans disposer de données solides pour le prouver (ce qui finit tôt ou tard par se retourner contre eux).
Côté exploitant logistique ou industriel (site multi-locataires) :
- Ne pas responsabiliser chaque occupant via un sous-comptage et une refacturation adaptée.
- Accepter des comportements énergivores chroniques (portes laissées ouvertes, éclairage permanent, consignes incohérentes) par manque de règles de fonctionnement partagées.
- Ne pas associer les équipes terrain (caristes, opérateurs, maintenance) à la démarche, alors qu’elles détectent souvent les dérives en premier.
Ce qu’il faut garder en tête avant de signer ou renouveler un bail
Que vous soyez bailleur ou locataire, quelques points méritent d’être examinés systématiquement avant la signature ou le renouvellement d’un bail sur un site industriel ou un entrepôt :
- Profil énergétique du bâtiment : date de construction, isolation existante, type de chauffage/climatisation, présence ou non de GTB, DPE le cas échéant.
- Historique des consommations : au moins deux ans de données, avec explication des variations (changement d’activité, extension, nouveaux horaires…).
- Répartition claire des responsabilités sur :
- les investissements énergétiques (qui paie quoi ?),
- la maintenance des équipements impactant la performance,
- le suivi et le reporting (qui collecte, qui analyse, qui partage ?).
- Compatibilité entre durée d’engagement et potentiel de travaux : un bail très court avec beaucoup de travaux à faire est souvent un signal d’alerte (ou d’opportunité, si vous négociez correctement).
- Souplesse pour intégrer des projets futurs : clauses permettant de revoir les modalités financières en cas de rénovation énergétique substantielle ou d’installation de production d’énergie (photovoltaïque, récupération de chaleur, etc.).
Un bail bien structuré sur la performance énergétique, ce n’est pas un luxe juridique : c’est un élément de compétitivité opérationnelle pour les années à venir.
À retenir pour vos sites industriels et entrepôts en location
En résumé, sur le trio performance énergétique – location – industrie, quelques idées forces méritent d’être gravées quelque part dans votre bureau d’études ou votre service immobilier :
- Ne plus traiter l’énergie comme un simple poste de charges, mais comme un levier stratégique qui impacte aussi la valeur locative, l’image auprès des clients et la capacité à répondre aux appels d’offres.
- Systématiser la mesure et le suivi : sans données, la discussion avec le bailleur tourne à l’opinion ; avec des kWh et des euros, elle devient une négociation d’investissement classique.
- Aligner la durée du bail et les plans de travaux : c’est la condition pour sortir du « chacun attend que l’autre bouge ».
- Oser le bail « vert » opérationnel : pas un document de communication, mais un accord précis sur qui finance, qui exploite, qui encaisse quelles économies, et comment on ajuste dans le temps.
- Commencer par des gains rapides d’exploitation, visibles en moins d’un an, pour installer une dynamique de confiance entre locataire et bailleur avant d’attaquer les travaux plus lourds.
La bonne nouvelle, c’est que, sur la grande majorité des sites que j’ai pu voir, les gains énergétiques mobilisables à coût raisonnable sont encore très loin d’être épuisés. En revanche, ceux qui n’auront pas engagé cette démarche dans les prochaines années risquent de le payer deux fois : en factures et en perte d’attractivité.
Autant s’y mettre maintenant, tant qu’il est encore possible de choisir le tempo plutôt que de le subir.