Dans beaucoup d’usines et d’entrepôts, la performance énergétique reste encore vue comme un « projet annexe » qu’on traitera plus tard, quand on aura le temps. Sauf que depuis quelques années, le cadre réglementaire s’est durci, en particulier pour les bâtiments tertiaires et industriels loués. Entre obligations de réduction de consommation, DPE, déclarations sur la plateforme OPERAT et clauses « vertes » dans les baux, propriétaires comme locataires n’ont plus vraiment le choix.
Pour les industriels qui occupent des bâtiments en location, la question n’est plus : « Est-ce qu’on s’y met ? », mais plutôt : « Comment on s’y met sans plomber le budget ni bloquer la production ? »
Le nouveau paysage réglementaire : ce qu’il faut vraiment comprendre
Sans rentrer dans le détail de tous les textes, il y a trois blocs réglementaires qui impactent directement la performance énergétique des sites loués :
- Le dispositif éco-énergie tertiaire (dit “décret tertiaire”) : obligation de réduction progressive des consommations pour les bâtiments tertiaires > 1000 m² (bureaux, locaux annexes, certains centres de R&D, entrepôts logistiques assimilés tertiaires…)
- Les obligations liées au DPE et à la « performance énergétique » des bâtiments en location : diagnostics, interdictions graduelles de mise en location des « passoires énergétiques » dans le résidentiel et pression croissante dans le non résidentiel
- Les engagements contractuels dans les baux : clauses de répartition des travaux d’amélioration, suivi des consommations, partage des données, audits énergétiques, etc.
Pour un site industriel mixte (bureaux, vestiaires, locaux sociaux, entrepôts, voire show-room), on se retrouve vite avec un puzzle réglementaire où :
- le propriétaire doit prouver qu’il met en œuvre des actions de performance énergétique,
- le locataire doit maîtriser ses consommations d’exploitation,
- et l’administration regarde surtout le résultat en kWh/m², pas les justifications.
À retenir : ne pas se dire « c’est au bailleur de gérer » ou « c’est au locataire de faire ». Sur la performance énergétique, la responsabilité est de fait partagée, que le contrat soit clair là-dessus ou non.
Qui fait quoi ? Bailleurs vs industriels locataires
Dans la pratique, les rôles se répartissent souvent ainsi :
- Le bailleur est responsable de l’enveloppe du bâtiment :
- isolation des murs, toiture, menuiseries, étanchéité à l’air,
- gros équipements collectifs : chaufferie centrale, groupe froid, CTA mutualisées,
- travaux structurels (réfection de toiture, isolation par l’extérieur, etc.).
- Le locataire industriel pilote en général :
- les usages spécifiques : process, machines, air comprimé, vapeur, fours, etc.,
- l’éclairage de l’atelier, les réseaux d’air, les ventilations locales,
- l’organisation (plages horaires, consignes, arrêts des équipements, fuites non réparées…).
Sur le papier, ça semble clair. Sur le terrain, on retrouve souvent :
- des bâtiments non isolés où le bailleur attend que le locataire « compense » avec la régulation et des réglages au plus fin,
- des locataires qui refusent d’investir dans des équipements performants au motif que « le bâtiment est pourri de toute façon »,
- et au milieu, des factures énergétiques qui s’envolent et une réglementation qui ne laisse plus vraiment d’échappatoire.
La vraie question à se poser ensemble, propriétaire comme exploitant, est donc : où est le meilleur levier d’économie pour chaque euro investi, et qui le finance ?
Les obligations qui ne se voient pas… mais qui coûtent cher si on les ignore
Les textes récents sur la performance énergétique ne se résument pas à changer deux néons et à faire un bilan carbone PowerPoint. Ils créent des obligations concrètes, avec des échéances et, à terme, des sanctions potentielles.
Pour les bâtiments tertiaires éligibles, par exemple, on retrouve :
- une obligation de réduire la consommation énergétique finale par palier (ex. -40 %, -50 %, -60 % par rapport à une année de référence ou à une valeur absolue cible),
- une obligation de déclarer chaque année les consommations sur la plateforme nationale (OPERAT),
- la nécessité de justifier les écarts (évolution de l’activité, travaux en cours, changement d’horaires, etc.),
- à terme, la possibilité de voir affichée publiquement la non-conformité et d’être exposé à des sanctions administratives.
Pour un industriel locataire, les risques sont multiples :
- un surcoût d’énergie durable si rien n’est fait, alors que les concurrents optimisent,
- un contrat de location dégradé : indexation, renégociation défavorable, impossibilité de s’agrandir sur le même site,
- une image de marque à la traîne vis-à-vis des clients qui demandent des preuves d’engagement bas carbone,
- et parfois, des blocages de projets (nouvelle ligne, nouveaux bureaux) faute de bâtiment conforme ou adaptable.
Erreur fréquente : attendre que le bailleur prenne l’initiative. Dans la majorité des cas, les dossiers avancent uniquement quand le locataire industriel met le sujet sur la table de manière structurée (chiffrages, scénarios, retour sur investissement partagé).
Des contraintes… mais aussi de vraies opportunités pour les industriels
Une politique de performance énergétique imposée par la réglementation peut sembler punitive. Pourtant, les retours terrain montrent qu’un projet bien mené peut :
- réduire les charges de 10 à 30 % sur l’énergie,
- améliorer le confort (température, éclairage, bruit de certaines installations),
- fiabiliser le process (moins de pannes dues à des réseaux sous-dimensionnés ou sursollicités),
- et ouvrir des subventions ou financements spécifiques (CEE, aides régionales, etc.).
Quelques exemples concrets observés dans l’industrie :
- Entrepôt logistique loué : passage de l’éclairage sodium à des LED pilotées par détecteurs de présence et gradation. Investissement cofinancé 50/50 bailleur/locataire, économies d’électricité de l’ordre de 40 %, retour sur investissement < 3 ans.
- Atelier de fabrication en bâtiment ancien : isolation de toiture à la charge du propriétaire, modernisation des CTA et de la régulation à la charge du locataire. Résultat : baisse des consommations de chauffage de 35 % et amélioration nette du confort des opérateurs (moins de réclamations RH).
- Site multi-locataires : mise en place d’un comptage par usage sur l’air comprimé, le chauffage et l’électricité process. Découverte de dérives majeures (fuites, marche à vide, équipements la nuit). Simple plan d’actions organisationnelles : -10 à -15 % d’énergie sans gros travaux.
À retenir : bien pilotée, la mise à niveau énergétique d’un site loué est rarement un centre de coût pur. C’est un projet d’optimisation industrielle, avec des gains mesurables sur la facture… et parfois sur la productivité.
Comment transformer l’obligation en projet industriel piloté
Sur le terrain, les projets qui avancent sont ceux qui sont traités comme un mini-plan de performance industrielle, pas comme un simple « dossier réglementaire ». Une approche pragmatique, en 5 étapes, fonctionne généralement bien.
1. Clarifier qui est responsable de quoi
Avant de sortir un thermographe et de parler Ubat, il faut :
- relire le bail et les annexes,
- identifier les clauses liées à l’énergie, aux travaux, aux charges récupérables,
- lister ce qui relève clairement du bailleur, du locataire, ou du flou artistique.
Dans beaucoup de cas, un simple échange formel (réunion + compte rendu) entre propriétaire et industriel permet déjà de :
- partager les enjeux réglementaires,
- valider le principe d’un diagnostic énergétique,
- poser les bases d’une future répartition des investissements.
2. Faire un diagnostic énergétique utile, pas un rapport pour la bibliothèque
Deux écueils fréquents :
- un audit trop théorique, inutilement complexe,
- ou au contraire un « état des lieux » superficiel, sans scénarios d’actions chiffrés.
Un diagnostic utile pour un site en location doit au minimum :
- distinguer clairement bâtiment (enveloppe, structure, équipements fixes) et usages process,
- prioriser les actions par coût d’investissement / kWh économisé,
- proposer plusieurs scénarios de partage des travaux (bailleur / locataire),
- intégrer les contraintes de production (arrêts, travaux en hauteur, sécurité incendie, etc.).
3. Monter un plan d’actions partagé, avec chiffrage et phasage
Une fois l’audit réalisé, la démarche qui fonctionne est souvent la suivante :
- classer les actions en trois catégories :
- Quick wins sans travaux lourds (réglages, consignes, arrêt systématique de certaines machines, traque des fuites…),
- Actions sur les équipements (éclairage, ventilation, chaufferie individuelle, variateurs de vitesse, récupération de chaleur…),
- Travaux sur le bâti (isolation, rénovation de toiture, changement des menuiseries…).
- affecter les responsabilités : qui finance quoi, et qui pilote le chantier,
- établir un planning réaliste qui respecte les contraintes de production (arrêts annuels, week-ends longs, périodes creuses…).
Un point clé : négocier, dès cette étape, la valorisation des économies. Exemple typique : si le bailleur finance l’isolation globale, mais que les économies se retrouvent sur la facture du locataire, comment répartir le bénéfice ? Réduction de l’indexation, durée du bail, partage de CEE, etc. Les schémas possibles sont nombreux.
4. Mettre en place un pilotage simple des consommations
On ne peut pas améliorer ce qu’on ne mesure pas. Sans tomber dans le « big data énergétique », quelques actions basiques font souvent la différence :
- mettre en place un suivi mensuel des consommations par énergie,
- si possible, ajouter quelques sous-compteurs (air comprimé, éclairage, process majeur),
- organiser un point trimestriel bailleur/locataire pour :
- réviser les courbes de consommation,
- identifier les dérives,
- ajuster le plan d’actions.
Pas besoin d’un logiciel sophistiqué au départ : un tableur bien tenu et des relevés réguliers donnent déjà une vision claire des tendances.
5. Intégrer l’énergie dans la vie quotidienne de l’usine
Un projet de performance énergétique échoue souvent non pas sur la technique, mais sur les habitudes :
- machines laissées en marche « au cas où »,
- éclairage permanent dans des zones peu utilisées,
- réglages non documentés que plus personne n’ose toucher.
Pour éviter cela, il est utile de :
- intégrer quelques consignes énergie dans les standards de production,
- former ou sensibiliser les chefs d’équipe aux bons réflexes,
- suivre 2 ou 3 indicateurs simples (kWh par tonne produite, kWh par m², etc.) en réunion de performance.
L’objectif n’est pas de transformer chaque opérateur en énergéticien, mais de faire de l’énergie un paramètre à piloter, au même titre que la qualité ou les délais.
Les points de vigilance contractuels à ne pas négliger
Dans les années à venir, beaucoup de baux industriels vont être renégociés ou réécrits avec une dimension énergétique bien plus présente. Quelques points de vigilance issus du terrain :
- Accès aux données de consommation : qui a accès à quoi ? Le bailleur peut-il récupérer les données détaillées ? Le locataire peut-il exiger des relevés précis en cas de refacturation ?
- Travaux imposés par la réglementation : qui prend en charge les adaptations futures si les exigences se durcissent ? Une clause vague du type « à la charge du locataire » peut être très pénalisante.
- Travaux impactant la production : modalités de planification, gestion des arrêts, indemnisations éventuelles si le chantier perturbe fortement l’activité.
- Valorisation des investissements “verts” : que se passe-t-il si le locataire finance des travaux importants (par exemple une centrale de traitement d’air performante) et quitte le site avant la fin de l’amortissement ? Y a-t-il une compensation, une reprise, un allongement de bail ?
À retenir : la performance énergétique doit être traitée comme un chapitre à part entière du bail, pas comme une phrase ajoutée en annexe.
Cas typique : quand bailleur et industriel s’alignent (et quand ça se passe mal)
Sur un site de 8 000 m² d’ateliers + bureaux loués, une PME industrielle a vu sa facture énergétique augmenter de plus de 60 % en trois ans. Le bâtiment, ancien, était peu isolé et mal ventilé. Le bailleur, un investisseur patrimonial, hésitait à engager des travaux lourds.
Deux scénarios se sont dessinés :
- Scénario 1 : chacun reste dans son rôle classique
- le bailleur limite les interventions au strict nécessaire pour la sécurité et la décence du bâti,
- le locataire fait quelques actions isolées (LED, chasse aux fuites d’air comprimé),
- résultat : baisse limitée de la facture, tensions à chaque augmentation de loyer ou d’indexation, projet de déménagement à moyen terme.
- Scénario 2 : projet « énergie » co-construit
- audit énergétique conjoint, financé à parts égales,
- plan d’actions en deux blocs :
- bailleur : isolation de toiture, remplacement des vitrages les plus dégradés, modernisation de la chaufferie,
- locataire : régulation, variateurs de vitesse, détection de présence sur l’éclairage, refonte de certains réseaux d’air comprimé.
- négociation : allongement de la durée du bail en échange de loyers modérés pendant la phase travaux, partage des CEE, communication commune sur la baisse d’empreinte carbone.
Dans les faits, le deuxième scénario a été retenu sur un autre site comparable dans la même zone industrielle. Résultat observé au bout de trois ans :
- baisse de ~25 % des consommations,
- site jugé plus attractif par d’autres locataires (pour le bailleur),
- meilleure stabilité des coûts opérationnels (pour l’industriel),
- et une relation contractuelle plus saine, avec un intérêt commun clairement identifié.
Ce type de montage n’est pas « idéaliste ». Il devient, avec la pression réglementaire et le coût de l’énergie, tout simplement rationnel.
En synthèse : passer d’une vision subie à une approche pilotée
La performance énergétique des bâtiments loués, qu’on parle de bureaux, d’ateliers ou d’entrepôts, ne va plus disparaître de l’agenda. Les obligations réglementaires vont continuer à se renforcer, et les acteurs qui auront anticipé seront mieux placés, que ce soit :
- pour maîtriser leurs coûts d’exploitation,
- pour négocier leurs baux,
- ou pour répondre aux attentes clients en matière de décarbonation.
Pour un industriel locataire, la marche à suivre est finalement assez claire :
- ne pas laisser le sujet dans les seules mains du bailleur ou du service immobilier,
- traiter la performance énergétique comme un sujet industriel, avec chiffres, ROI et plan d’actions,
- mettre rapidement sur la table la question du partage des rôles et des gains,
- et intégrer, une bonne fois pour toutes, l’énergie dans le pilotage quotidien du site.
Vu du terrain, ce ne sont pas les usines les plus modernes qui s’en sortent le mieux, mais celles qui ont su installer un dialogue lucide entre bailleurs et exploitants, et transformer une contrainte réglementaire en véritable levier de compétitivité.
À retenir : dans un contexte où l’énergie devient à la fois un coût stratégique et un indicateur scruté de près, ignorer la performance énergétique des bâtiments loués n’est plus une option. Autant s’organiser pour en faire un atout plutôt qu’un handicap.
Michel